Acquistare un appartamento da affittare, rimborsare il mutuo con i canoni e poi percepire un reddito una volta estinto il prestito: sulla carta sembra semplice. In pratica, la redditività di un investimento immobiliare dipende da fattori spesso sottovalutati, dalla certificazione energetica dell’immobile al regime fiscale scelto per dichiarare i canoni.
APE e divieti di locazione: il filtro da applicare prima di ogni acquisto
Prima di confrontare i rendimenti o i quartieri, un investitore deve verificare la classe energetica dell’immobile che intende acquistare. Dal 2025 non è più possibile affittare gli alloggi in classe G. Il divieto si estenderà agli alloggi in classe F nel 2028 e poi a quelli in classe E nel 2034.
In concreto, acquistare oggi un appartamento in classe F significa accettare di finanziare una riqualificazione energetica entro due anni, pena l’impossibilità di affittarlo. Il costo dei lavori incide sulla redditività effettiva del progetto. I Notaires de France segnalano inoltre che la composizione delle compravendite varia in base alle classi energetiche: gli immobili con una classe energetica bassa si vendono a meno, ma costano di più da gestire.
Per chi desidera investire con Le Top Immobilier, la classe energetica diventa un primo criterio oggettivo di selezione: un immobile in classe C o D offre maggiori garanzie di locabilità nell’arco di dieci anni rispetto a un immobile energivoro acquistato a prezzo ridotto.
Canoni calmierati: simulare diversi scenari di reddito da locazione
Avete individuato un immobile in una grande città? Verificate se il comune applica un sistema di controllo dei canoni. Questo meccanismo fissa un tetto massimo all’importo che potete chiedere all’inquilino e interessa un numero crescente di città.
Al Senato è stata votata una proroga di due anni del provvedimento, ma il testo doveva ancora essere approvato dall’Assemblea nazionale. In altre parole, il quadro normativo può cambiare mentre si è proprietari dell’immobile. Basare un progetto sul canone teorico massimo è rischioso.
Anche l’efficacia del controllo dei canoni è oggetto di dibattito: diversi studi citati da fonti istituzionali giungono a stime discordanti sul suo impatto effettivo. La prassi migliore consiste nel simulare la redditività con almeno due ipotesi di canone:
- Un canone pari al tetto previsto, compreso l’eventuale supplemento giustificato dalle caratteristiche dell’immobile (vista, terrazza, finiture recenti).
- Un canone inferiore del dieci-quindici per cento rispetto al tetto, per tenere conto di un mercato degli affitti teso o di un periodo di sfitto tra un inquilino e l’altro.
- Un canone senza limiti, nell’ipotesi che il provvedimento non venga prorogato alla scadenza, per valutare il potenziale massimo dell’immobile.
Confrontare questi tre risultati permette di ottenere una stima realistica del flusso di cassa mensile. Se il progetto è sostenibile solo nello scenario più ottimistico, è meglio rivedere il prezzo d’acquisto o la tipologia di immobile.
LMNP e regime fiscale: la leva che cambia la redditività netta
Perché due investitori che acquistano lo stesso immobile allo stesso prezzo possono ottenere redditi netti molto diversi? Perché il regime fiscale applicato cambia tutto.
Con la locazione ammobiliata non professionale (LMNP), il regime ordinario consente di dedurre dai redditi da locazione le spese effettive: interessi sul mutuo, lavori, spese di gestione e, soprattutto, l’ammortamento contabile dell’immobile. L’ammortamento riduce il reddito imponibile senza comportare un’uscita di liquidità. Si tratta di un meccanismo puramente contabile che riduce le imposte dovute, talvolta fino ad azzerarle per diversi anni.
Il regime micro-BIC, più semplice, applica una deduzione forfettaria sui canoni percepiti. È adatto a chi ha redditi da locazione contenuti, ma quando le spese effettive superano tale deduzione, il regime ordinario diventa più vantaggioso.
Con la locazione non ammobiliata, i redditi rientrano nella categoria dei redditi fondiari. Il regime micro-foncier prevede una deduzione limitata, mentre il regime ordinario consente di dedurre i lavori di ristrutturazione, l’imposta fondiaria e gli interessi sul mutuo. Se un immobile datato richiede lavori importanti, il disavanzo fondiario può essere dedotto dal reddito complessivo entro un determinato limite annuo.
La scelta tra ammobiliato e non ammobiliato, tra regime forfettario e ordinario, non è irrilevante. Dipende dall’importo delle spese previste, dall’aliquota marginale d’imposta e dalla durata di detenzione prevista.
Redditività da locazione: oltre il rendimento lordo
Il rendimento lordo (canone annuo diviso per il prezzo d’acquisto) fornisce una prima indicazione, ma non mostra gli aspetti più importanti. Due voci incidono pesantemente sulla redditività effettiva:
- Lo sfitto: ogni mese senza inquilino è un mese in cui il mutuo si paga di tasca propria. Un immobile situato in una zona con una domanda elevata (vicino ai trasporti, a un polo occupazionale o a università) riduce questo rischio.
- Le spese non recuperabili: condominio, imposta fondiaria, assicurazione del proprietario non occupante e manutenzione ordinaria. Queste voci equivalgono spesso a diversi mesi di canone all’anno.
- Le spese impreviste: il rifacimento della facciata deliberato in assemblea condominiale o la sostituzione della caldaia possono assorbire un intero anno di canoni netti.
Calcolare la redditività netta dopo le spese e le imposte prima di firmare un preliminare evita brutte sorprese. Un semplice foglio di calcolo con i canoni previsti, le spese ricorrenti e il regime fiscale scelto basta a capire se il progetto genera un flusso di cassa positivo o negativo.
Il mercato dell’usato ha ripreso quota, ma secondo i Notaires de France la ripresa si è stabilizzata. Aspettare un ulteriore calo dei prezzi può costare più del previsto se nel frattempo i tassi dei mutui risalgono. Il momento giusto per investire dipende meno dal mercato che dalla solidità del piano finanziario.
Un patrimonio immobiliare redditizio si costruisce partendo da ipotesi prudenti, scegliendo un regime fiscale adeguato e puntando su un immobile la cui efficienza energetica ne garantisca la locabilità per tutta la durata del possesso. Il resto dipende dall’esecuzione.
