Comprar um apartamento para arrendá-lo, pagar o crédito com as rendas e, depois de liquidar o empréstimo, passar a receber um rendimento: o plano parece simples. Na prática, a rentabilidade de um investimento imobiliário depende de fatores que muitas vezes são subestimados, desde o certificado energético do imóvel até ao regime fiscal escolhido para declarar as rendas.
Certificado energético e proibição de arrendamento: o filtro a aplicar antes de qualquer compra
Antes de comparar rendimentos ou bairros, o investidor deve verificar a classificação energética do imóvel em vista. Desde 2025, os imóveis com classificação G já não podem ser arrendados. A proibição estende-se aos imóveis com classificação F em 2028 e, depois, aos de classificação E em 2034.
Na prática, comprar hoje um apartamento com classificação F significa aceitar financiar obras de renovação energética no prazo de dois anos, sob pena de deixar de poder arrendá-lo. O custo dessas obras altera a rentabilidade real do projeto. Os Notaires de France assinalam, aliás, que a composição das vendas varia consoante a classificação energética: os imóveis com pior classificação são vendidos por menos, mas custam mais a explorar.
Para quem pretende investir com Le Top Immobilier, este critério energético torna-se um primeiro filtro objetivo: um imóvel com classificação C ou D oferece maior previsibilidade de arrendamento a dez anos do que um imóvel energeticamente ineficiente comprado a preço reduzido.
Controlo das rendas: testar vários cenários de rendimento de arrendamento
Encontrou um imóvel numa grande cidade? Verifique se o município aplica o controlo das rendas. Este mecanismo estabelece um limite máximo para o valor que pode cobrar ao arrendatário e abrange um número crescente de cidades.
No Senado, foi aprovada uma prorrogação de dois anos do mecanismo, mas o texto ainda tinha de ser aprovado pela Assembleia Nacional. Por outras palavras, o quadro regulamentar pode mudar enquanto se detém o imóvel. Basear um projeto numa renda teórica máxima é arriscado.
A própria eficácia do controlo das rendas é alvo de debate: vários estudos citados por fontes institucionais apresentam estimativas divergentes sobre o seu impacto real. A boa prática consiste em simular a rentabilidade com, pelo menos, duas hipóteses de renda:
- Uma renda correspondente ao limite máximo estabelecido, incluindo um suplemento de renda, se o imóvel o justificar (vista, terraço, acabamentos recentes).
- Uma renda dez a quinze por cento abaixo do limite máximo, para ter em conta um mercado de arrendamento pressionado ou um período sem inquilino entre arrendamentos.
- Uma renda sem controlo, caso o mecanismo não venha a ser renovado, para avaliar o potencial máximo do imóvel.
Comparar estes três resultados permite obter um intervalo realista de fluxo de caixa mensal. Se o projeto só for viável no cenário mais otimista, é preferível rever o preço de compra ou o tipo de imóvel.
LMNP e regime fiscal: o fator que altera a rentabilidade líquida
Porque é que dois investidores que compram o mesmo imóvel pelo mesmo preço podem obter rendimentos líquidos muito diferentes? Porque o regime fiscal aplicado faz toda a diferença.
No arrendamento mobilado não profissional (LMNP), o regime real permite deduzir aos rendimentos de arrendamento as despesas efetivas: juros do empréstimo, obras, custos de gestão e, sobretudo, a amortização contabilística do imóvel. A amortização reduz o rendimento tributável sem exigir uma saída de dinheiro. Trata-se de um mecanismo puramente contabilístico que reduz o imposto devido, por vezes até o anular durante vários anos.
O regime micro-BIC, mais simples, aplica uma dedução fixa às rendas recebidas. É adequado para rendimentos de arrendamento baixos, mas, assim que as despesas efetivas ultrapassam essa dedução, o regime real torna-se mais vantajoso.
No arrendamento sem mobília, os rendimentos são considerados rendimentos prediais. O regime micro-foncier oferece uma dedução limitada, enquanto o regime real permite deduzir as obras de renovação, o imposto predial e os juros do empréstimo. No caso de um imóvel antigo que necessite de obras importantes, o défice predial pode ser deduzido ao rendimento global, até determinado limite anual.
A escolha entre arrendamento mobilado e sem mobília, entre os regimes simplificado e real, não é irrelevante. Deve ser feita em função do montante das despesas previstas, da taxa marginal de imposto e do período de detenção previsto.
Rentabilidade do arrendamento: para além do rendimento bruto
O rendimento bruto (renda anual dividida pelo preço de compra) dá uma primeira indicação, mas esconde o essencial. Dois fatores têm um peso significativo na rentabilidade real:
- Períodos sem inquilino: cada mês sem arrendatário é um mês em que o crédito é pago do próprio bolso. Um imóvel situado numa zona com forte procura (perto de transportes, de uma zona de emprego ou de universidades) reduz este risco.
- Despesas não recuperáveis: condomínio, imposto predial, seguro do proprietário não ocupante e manutenção corrente. Estas despesas representam muitas vezes vários meses de renda por ano.
- Obras imprevistas: obras de renovação da fachada aprovadas em assembleia geral ou a substituição de uma caldeira podem absorver um ano inteiro de rendas líquidas.
Calcular a rentabilidade líquida após despesas e impostos antes de assinar um contrato-promessa evita surpresas desagradáveis. Uma simples folha de cálculo com as rendas previstas, as despesas recorrentes e o regime fiscal escolhido basta para perceber se o projeto gera um fluxo de caixa positivo ou negativo.
O mercado de imóveis usados recuperou, mas, segundo os Notaires de France, a recuperação está a estabilizar. Esperar por uma nova descida dos preços pode sair mais caro do que o previsto se as taxas de crédito subirem entretanto. O momento certo para investir depende menos do mercado do que da solidez da estrutura financeira.
Um património imobiliário rentável constrói-se com base em pressupostos prudentes, num regime fiscal adequado e num imóvel cuja eficiência energética garanta que pode ser arrendado durante todo o período de detenção. O resto é execução.
