Eine Wohnung kaufen, sie vermieten, den Kredit mit den Mieteinnahmen tilgen und nach der vollständigen Rückzahlung ein Einkommen erzielen: Das klingt einfach. In der Praxis hängt die Rentabilität einer Immobilieninvestition jedoch von Faktoren ab, die oft unterschätzt werden – vom Energieausweis der Immobilie bis hin zum Steuermodell, nach dem die Mieteinnahmen versteuert werden.
Energieausweis und Vermietungsverbote: Das sollten Sie vor jedem Kauf prüfen
Bevor ein Investor Renditen oder Stadtviertel vergleicht, sollte er die Energieeffizienzklasse der betreffenden Immobilie prüfen. Wohnungen der Energieeffizienzklasse G dürfen seit 2025 nicht mehr vermietet werden. Das Verbot wird 2028 auf Wohnungen der Klasse F und 2034 auf Wohnungen der Klasse E ausgeweitet.
Konkret bedeutet der Kauf einer Wohnung der Klasse F heute, dass vor Ablauf von zwei Jahren eine energetische Sanierung finanziert werden muss, damit sie weiterhin vermietet werden darf. Die Kosten für diese Arbeiten verändern die tatsächliche Rentabilität des Vorhabens. Die Notaires de France weisen zudem darauf hin, dass sich die Zusammensetzung der Verkäufe je nach Energieeffizienzklasse unterscheidet: Immobilien mit schlechten Energieklassen werden günstiger verkauft, sind im Betrieb aber teurer.
Wer mit Le Top Immobilier investieren möchte, kann die Energieeffizienzklasse als erstes objektives Auswahlkriterium heranziehen: Eine Immobilie der Klasse C oder D bietet über einen Zeitraum von zehn Jahren eine bessere Vermietungsperspektive als eine energieineffiziente Immobilie, die zu einem niedrigeren Preis gekauft wurde.
Mietpreisregulierung: Mehrere Szenarien für die Mieteinnahmen durchspielen
Sie haben eine Immobilie in einer größeren Stadt gefunden? Prüfen Sie, ob die Gemeinde eine Mietpreisregulierung anwendet. Diese Regelung begrenzt die Miete, die Sie von einem Mieter verlangen dürfen, und gilt in immer mehr Städten.
Im französischen Senat wurde eine Verlängerung der Regelung um zwei Jahre beschlossen, der Gesetzestext musste jedoch noch von der Nationalversammlung verabschiedet werden. Mit anderen Worten: Der rechtliche Rahmen kann sich während der Haltedauer der Immobilie ändern. Es ist riskant, ein Vorhaben auf Grundlage einer theoretisch maximalen Miete zu planen.
Auch die Wirksamkeit der Mietpreisregulierung ist umstritten: Mehrere in institutionellen Quellen zitierte Studien kommen zu unterschiedlichen Einschätzungen ihrer tatsächlichen Auswirkungen. Sinnvoll ist es, die Rentabilität anhand von mindestens zwei Mietannahmen zu berechnen:
- Eine Miete in Höhe der zulässigen Obergrenze, einschließlich eines möglichen Zuschlags, sofern die Immobilie diesen rechtfertigt (Ausblick, Terrasse, moderne Ausstattung).
- Eine Miete, die zehn bis fünfzehn Prozent unter der Obergrenze liegt, um einem angespannten Mietmarkt oder einem Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen Rechnung zu tragen.
- Eine Miete ohne Preisregulierung für den Fall, dass die Regelung künftig nicht verlängert wird, um das maximale Potenzial der Immobilie zu ermitteln.
Der Vergleich dieser drei Ergebnisse ergibt eine realistische Spanne für den monatlichen Cashflow. Geht die Rechnung nur im optimistischsten Szenario auf, sollte der Kaufpreis oder die Art der Immobilie noch einmal überdacht werden.
LMNP und Steuermodell: Der Hebel, der die Nettorendite verändert
Warum können zwei Investoren, die dieselbe Immobilie zum selben Preis kaufen, sehr unterschiedliche Nettoeinnahmen erzielen? Weil das angewandte Steuermodell entscheidend ist.
Bei der möblierten Vermietung durch nicht gewerblich tätige Vermieter (LMNP) können im Rahmen der tatsächlichen Besteuerung die tatsächlichen Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden: Kreditzinsen, Renovierungsarbeiten, Verwaltungskosten und vor allem die buchhalterische Abschreibung der Immobilie. Durch die Abschreibung sinkt das zu versteuernde Einkommen, ohne dass dafür Geld abfließt. Dieser rein buchhalterische Mechanismus verringert die Steuerlast und kann sie mitunter mehrere Jahre lang vollständig ausgleichen.
Bei der einfacheren Pauschalbesteuerung nach dem Micro-BIC-Regime wird ein pauschaler Freibetrag auf die erzielten Mieteinnahmen angewendet. Sie eignet sich für geringe Mieteinnahmen. Sobald die tatsächlichen Kosten jedoch höher sind als der Freibetrag, ist die Besteuerung nach den tatsächlichen Kosten vorteilhafter.
Bei der unmöblierten Vermietung zählen die Einnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Micro-Foncier-Regime bietet einen begrenzten Freibetrag, während sich im Rahmen der tatsächlichen Besteuerung unter anderem Renovierungskosten, Grundsteuer und Kreditzinsen absetzen lassen. Bei einer älteren Immobilie mit umfangreichem Sanierungsbedarf kann ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung bis zu einer bestimmten jährlichen Höchstgrenze mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden.
Die Entscheidung zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung sowie zwischen Pauschalbesteuerung und Besteuerung der tatsächlichen Kosten ist nicht nebensächlich. Sie hängt von der Höhe der voraussichtlichen Kosten, dem persönlichen Grenzsteuersatz und der geplanten Haltedauer ab.
Mietrendite: Mehr als nur die Bruttorendite
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis) liefert einen ersten Richtwert, lässt aber das Wesentliche außer Acht. Zwei Kostenpunkte wirken sich besonders stark auf die tatsächliche Rentabilität aus:
- Mietausfall durch Leerstand: Jeder Monat ohne Mieter ist ein Monat, in dem Sie die Kreditrate aus eigener Tasche zahlen. Eine Immobilie in einer Gegend mit hoher Nachfrage (gute Verkehrsanbindung, viele Arbeitsplätze, Universitäten) verringert dieses Risiko.
- Nicht umlagefähige Kosten: Hausgeld, Grundsteuer, Vermieterhaftpflichtversicherung und laufende Instandhaltung. Diese Posten entsprechen oft mehreren Monatsmieten pro Jahr.
- Unvorhergesehene Arbeiten: Eine von der Eigentümerversammlung beschlossene Fassadensanierung oder der Austausch der Heizungsanlage kann die Nettomieteinnahmen eines ganzen Jahres aufzehren.
Wer vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags die Nettorendite nach Kosten und Steuern berechnet, vermeidet böse Überraschungen. Eine einfache Tabelle mit den erwarteten Mieteinnahmen, den laufenden Kosten und dem gewählten Steuermodell reicht aus, um zu erkennen, ob das Vorhaben einen positiven oder negativen Cashflow erzielt.
Der Markt für Bestandsimmobilien hat sich erholt, doch laut den Notaires de France ist die Erholung an einem Wendepunkt angelangt. Auf einen weiteren Preisrückgang zu warten, kann teurer werden als erwartet, wenn die Kreditzinsen in der Zwischenzeit wieder steigen. Der richtige Zeitpunkt für eine Investition hängt weniger vom Markt als von der soliden Finanzierung ab.
Ein rentables Immobilienvermögen entsteht auf Grundlage vorsichtiger Annahmen, eines passenden Steuermodells und einer Immobilie, deren Energieeffizienz die Vermietbarkeit während der gesamten Haltedauer sichert. Alles Weitere ist eine Frage der Umsetzung.
